建房字[1997]65號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳、市政管委），計(jì)劃單列市建委，直轄市房地局： 

　　隨著住房制度改革的積極推進(jìn)，公有住房向個(gè)人出售比例逐年加大，售后維修養(yǎng)護(hù)管理問(wèn)題日益突出，為保障公房出售后的有效管理，提高公房售后服務(wù)水平，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，現(xiàn)通知如下： 

　　一、各地要高度重視公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作，將其作為房改和房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容來(lái)抓，總結(jié)近幾年來(lái)公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，特別是由于“重售輕管”產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，研究制定相應(yīng)的管理配套政策，及時(shí)制定公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法。 

　　二、各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)是公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理的主管部門(mén)，要以住房制度改革為契機(jī)，轉(zhuǎn)變政府職能，改變過(guò)去直管公房的政府直接管理方式，面向社會(huì)、面向行業(yè)，切實(shí)做好公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理的調(diào)查研究、組織領(lǐng)導(dǎo)、政策制定及實(shí)施工作。 

　　三、公房出售后，應(yīng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合按照建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定實(shí)施管理。 

　　四、售房單位在出售公有住房時(shí)，應(yīng)制定對(duì)所有購(gòu)房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)，同時(shí)簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。 

　　五、一個(gè)住宅組團(tuán)或住宅小區(qū)公有住房出售達(dá)到一定比例后，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要適時(shí)組織指導(dǎo)成立業(yè)主管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主委員會(huì)）。業(yè)主委員會(huì)由相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人選舉的代表組成，代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 

　　六、公有住房出售后，業(yè)主委員會(huì)成立前，住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔(dān)；業(yè)主委員會(huì)成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理合同進(jìn)行管理。 

　　七、公有住房出售時(shí)，要嚴(yán)格界定住宅的自用部位和自用設(shè)備及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。 

　　八、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。該項(xiàng)基金的來(lái)源： 

　　1．由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款20％，高層住宅不低于售房款的30％；2．由業(yè)主一次性或分次籌集。維修養(yǎng)護(hù)基金應(yīng)當(dāng)專戶存人銀行，專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作它用。維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定，向業(yè)主籌集。 

　　九、公房出售后的裝飾裝修管理，要嚴(yán)格按照建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 

　　十、公房出售后，原承擔(dān)公房管理的單位或部門(mén)要盡快適應(yīng)形勢(shì)，提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，加快經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)制后的物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，改善服務(wù)態(tài)度，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。 

1997年4月3日