廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平

促進節(jié)約集約用地的通知

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各地級以上市人民政府，各縣（市、區(qū)）人民政府，省政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　2009年以來，按照部省開展節(jié)約集約用地示范省建設(shè)的部署，為盤活低效存量土地資源，緩解用地供給不足問題，我省出臺了《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號），有效開展舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，取得了積極成效。為加快推進“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，更好地發(fā)揮國土資源的基礎(chǔ)性保障作用，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

　　一、加強規(guī)劃管控引導，積極推進連片成片改造

　　（一）將“三舊”改造納入全省各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。進一步調(diào)整完善“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫，認真開展“三舊”改造專項規(guī)劃修編工作。注重各類規(guī)劃的對應銜接，充分預留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地，促進城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
　　（二）合理確定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，推進成片連片改造。進一步發(fā)揮控制性詳細規(guī)劃的引領(lǐng)作用，按照“三舊”改造需要編制完善控制性詳細規(guī)劃。對于成片連片改造項目，可在控制性詳細規(guī)劃或者相關(guān)上位規(guī)劃的指引下，編制“三舊”改造項目單元規(guī)劃，明確改造目標、模式、功能定位、用地規(guī)模等內(nèi)容；涉及歷史街區(qū)、不可移動文物或歷史建筑的，要制訂相應保護管理措施。各地可根據(jù)需要明確單元規(guī)劃的有效期限及其他約束性措施。
　?。ㄈ┘皶r完善規(guī)劃管理，做好土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，統(tǒng)籌安排存量和新增用地。對于連片改造中不符合土地利用總體規(guī)劃的零星土地，在不突破城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、不減少耕地保有量且不涉及占用基本農(nóng)田前提下，可按規(guī)定程序申請修改土地利用總體規(guī)劃。各地可結(jié)合存量土地開發(fā)利用特點，完善控制性詳細規(guī)劃的修編程序和控制標準，并對提供公益性設(shè)施或城市公共空間、保障性住房、歷史文物保護的“三舊”改造項目實行容積率獎勵或異地補償。
　　二、完善利益共享機制，充分調(diào)動土地權(quán)利人和市場主體參與改造的積極性

　?。ㄋ模┓矊嵤└脑斓摹叭f”用地，必須是已完成地籍調(diào)查和確權(quán)登記的地塊，做到土地權(quán)屬清晰，權(quán)屬界線準確，地類用途明確。對于獨立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先申請自行改造或者合作改造，當?shù)卣畱斕峁┍憷?，不得設(shè)立不合理限制條件。對于納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購歸宗后實施改造；原土地權(quán)利人無法實行收購歸宗的，當?shù)卣梢越y(tǒng)一收購儲備和組織改造，并通過招標、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體。對于城市重點地區(qū)內(nèi)的改造項目，各地要突出政府主導作用，充分尊重原土地權(quán)利人的意愿，穩(wěn)妥有序推進成片開發(fā)。
　　（五）以出讓或劃撥方式取得的國有建設(shè)用地，涉及改變土地用途或其他使用條件的（現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變原用途只提高容積率的除外），經(jīng)審批機關(guān)批準后由當?shù)貒临Y源行政主管部門與土地使用權(quán)人重新簽訂出讓合同。無合法手續(xù)且已實際建設(shè)使用的“三舊”用地，對符合補辦用地手續(xù)的，完善土地征收手續(xù)后，按照原用途補辦出讓手續(xù)；涉及改變土地用途或其他使用條件的，按照前述規(guī)定辦理。前述情形以及其他涉及辦理“三舊”用地出讓手續(xù)的，均須經(jīng)地價評估、集體決策和公示程序后，按照市場價繳交或補繳土地出讓價款，并報省國土資源廳備案，抄送當?shù)貙徲嫴块T。
　?。┡f廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地（以下稱“工改商”項目），國有土地使用權(quán)由當?shù)卣婪ㄊ栈氐?，必須按?guī)定采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，所得出讓收益可按規(guī)定用于補償原土地權(quán)利人。由原土地權(quán)利人自行改造的，除應當按規(guī)定補繳地價款及相關(guān)稅費外，應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)。鼓勵和引導農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自愿申請辦理土地征收手續(xù)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行實施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯(lián)營等合法方式使用集體建設(shè)用地，但不得用于商品住宅開發(fā)。當?shù)卣魇辙r(nóng)村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補償與實物補償相結(jié)合的方式安置失地農(nóng)民，充分保障農(nóng)民利益。各地應當建立健全“三舊”改造利益共享機制，制定出臺相關(guān)具體政策文件，統(tǒng)籌兼顧政府、集體、土地權(quán)利人和市場主體等各方利益。
　?。ㄆ撸┚幹苹蛐蘧帯叭f”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造項目單元規(guī)劃和年度實施計劃應當公開征求意見，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)?！肮じ纳獭表椖可暾埣{入年度實施計劃時，“三舊”改造主管部門應當征求當?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門意見，依據(jù)規(guī)劃要求和相關(guān)規(guī)定對項目的必要性和可行性、改造意愿、改造條件等進行充分論證和嚴格審核，并報當?shù)卣鷾?；合作改造的應當按照?guī)定程序選擇合作主體，涉及公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國有資產(chǎn)處置程序辦理，并通過公共資源交易平臺進行交易。舊村莊改造應當通過公平協(xié)商、公開聽證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補償標準等重大事項，充分征詢并依法取得多數(shù)土地權(quán)利人的同意意見；涉及合作改造的，應當通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選擇合作主體。涉及完善征收手續(xù)且用地行為發(fā)生時依法要求聽證的，由“三舊”改造主管部門組織聽證，并按規(guī)定執(zhí)行有關(guān)公告事項。各地“三舊”改造主管部門要嚴格規(guī)范“三舊”改造實施程序，提高工作透明度，積極履行監(jiān)管職能，發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假行為的，須立即停辦相關(guān)手續(xù)，并督促落實整改。
　　三、改進報批方式，加快完善歷史用地手續(xù)

　?。ò耍叭f”用地改造方案涉及完善歷史用地手續(xù)的，改造方案由省政府審批，或由省政府授權(quán)地級以上市政府審批，省政府定期組織抽查。已完善建設(shè)用地手續(xù)的土地，需辦理土地征收手續(xù)的，依法報請省政府審批。
　　（九）各地要按照先易后難、分類實施的原則，靈活運用綜合整治、改變功能、拆除重建、歷史文化保護、生態(tài)修復等多種模式，加快推進完善歷史用地手續(xù)工作，確保實現(xiàn)年度改造任務和至2020年的預期改造目標。
　?。ㄊτ诰邆洹叭f”改造條件，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，但尚未納入標圖建庫范圍的建設(shè)用地（含棚戶區(qū)改造用地），需辦理土地征收手續(xù)的，可在報請省政府審批用地時，同步辦理“三舊”改造入庫審核手續(xù)。
　　四、完善配套政策，形成“三舊”改造政策合力

　　（十一）鼓勵市、縣級政府安排一定比例的土地出讓收入用于統(tǒng)籌平衡“三舊”改造項目之間的利益，重點支持“三舊”改造涉及的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施及歷史文物保護、保障性住房項目建設(shè)。
　?。ㄊ叭f”改造項目有關(guān)稅收可按規(guī)定申請減免。省稅務主管部門負責制訂“三舊”改造相關(guān)稅收指引。
　　（十三）按國家和省有關(guān)規(guī)定減免“三舊”改造項目涉及的行政事業(yè)性收費；鼓勵按收費標準最低限收取設(shè)計、監(jiān)理、安裝、測繪、施工圖審查、建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢等經(jīng)營服務性收費。
　?。ㄊ模┕膭畛袚叭f”改造項目的企業(yè)、各類金融機構(gòu)按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，根據(jù)“三舊”改造項目特點和需求，創(chuàng)新企業(yè)集合債券等金融產(chǎn)品和服務，為項目改造主體提供全方位的金融支持。各地應及時向社會公布“三舊”改造項目信息。
　?。ㄊ澹└鞯貙嵤叭f”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)和城市危舊房進行改造，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地也可按規(guī)定納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策。
　　（十六）因“三舊”改造發(fā)生土地權(quán)屬爭議的，由所在地政府依法及時處理；因征地補償安置、國有土地上面的房屋征收、建筑施工等發(fā)生糾紛的，要引導當事人通過以調(diào)解為基礎(chǔ)的多元處理方式妥善解決。鼓勵社會組織設(shè)立第三方調(diào)解服務機構(gòu)，充分發(fā)揮社會組織參與土地糾紛調(diào)解的優(yōu)勢。有關(guān)土地權(quán)利人就舊村莊是否實施改造、搬遷補償安置等重大事項未能達成一致意見的，由村集體提交村民大會或者村民代表大會討論決定。
　　（十七）各地應當將新增建設(shè)用地指標主要用于保障基礎(chǔ)設(shè)施項目、民生工程、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，經(jīng)營性用地原則上使用存量建設(shè)用地。土地利用年度計劃指標和“三舊”改造年度任務同步下達。完成“三舊”改造年度任務的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標，由市、縣級政府統(tǒng)籌安排使用；未完成年度改造任務的，適當扣減其用地計劃指標。對完善歷史用地手續(xù)的“工改商”項目應當在改造方案批準后兩年內(nèi)實施，逾期未實施的，將相應扣減所在地市新增用地計劃指標。
　　五、加強組織領(lǐng)導，建立健全“三舊”改造工作監(jiān)管機制

　?。ㄊ耍└鞯匾獙ⅰ叭f”改造作為一項長期的重點工作，切實加強組織領(lǐng)導，細化完善具體實施辦法和目標任務，強化工作責任，確?！叭f”改造工作順利推進。要將“三舊”改造項目涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)全部納入“綠色通道”，優(yōu)化審批流程，簡化報批材料，推行網(wǎng)上辦理，對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，即收即辦、限時辦結(jié)。加快實行“一門式、一網(wǎng)式”審批模式。
　　（十九）加強“三舊”改造事中事后監(jiān)管。各地要依托省“三舊”改造地塊監(jiān)管平臺，加快建立健全監(jiān)管體系，制訂用地批后監(jiān)管細則，對“三舊”改造項目實施情況進行動態(tài)監(jiān)管。市、縣級“三舊”改造主管部門要與“三舊”改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施以及改造主體的責任義務，并加強巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實到位。對規(guī)模較大的改造項目，可依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的分期規(guī)劃，結(jié)合改造資金籌措情況，實行分期供地；改造過程中需調(diào)整改造方案的，應報經(jīng)原批準機關(guān)批準。
　?。ǘ┙⒔∪叭f”改造項目退出機制，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強度等實施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴肅依法處理。
　?。ǘ唬┘訌姟叭f”改造工作信息公開，加大公眾監(jiān)督力度。對“三舊”改造涉及的政府收購土地使用權(quán)、使用土地出讓收入對原土地權(quán)利人進行補償、協(xié)議出讓補繳地價等重大事項，須經(jīng)市、縣級政府集體決策，并將決策結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站上公示。以招標拍賣掛牌方式出讓“三舊”改造涉及的土地使用權(quán)的，應通過公共資源交易平臺實行網(wǎng)上交易，交易結(jié)果按規(guī)定向社會公布，接受公眾監(jiān)督。
　?。ǘ┦≌Y(jié)合耕地保護目標責任履行情況考核工作，對各地“三舊”改造情況實行年度考核，重點考核常態(tài)化工作機制建設(shè)、專項政策資金配套、年度改造任務完成情況、改造項目實施監(jiān)管等工作?？己私Y(jié)果將作為土地利用年度計劃管理及實施獎懲的重要依據(jù)。

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廣東省人民政府

2016年9月14日